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Que choisir, démembrement viager ou temporaire ?

Le démembrement est un dispositif patrimonial facilitant la transmission d’un bien, qu’il soit immobilier ou financier. Il peut prendre plusieurs formes : le démembrement de l’actif proprement dit, tel qu’un bien immobilier, le capital d’une assurance vie ou d’un contrat de capitalisation, etc.

Mais le démembrement peut également concerner des titres de propriété, tels que les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, ou les SCI, les sociétés civiles immobilières. Quand parle-t-on alors de démembrement viager et de démembrement temporaire, et lequel choisir ?

Le démembrement viager, un montage familial

C’est généralement dans le cadre de la gestion d’un bien familial en commun que le démembrement viager est mis en place. Il est viager en ce sens qu’il ne prend fin qu’au décès de l’usufruitier, ce qui donne lieu à la prise de possession de la pleine propriété par le nu-propriétaire. Dans ce type de montage, ce sont les parents qui sont l’usufruitier tandis que les enfants sont les nus propriétaires.

Le démembrement viager peut aussi être appliqué dans le cadre de la gestion d’une SCI familiale. La SCI est une société qui a pour vocation de gérer un bien en commun et d’en tirer profit sans être exposé aux conflits et aux tensions pouvant en découler. Les parts de SCI sont donc démembrées : des parts en usufruit ou en nue-propriété sont émises.

Le démembrement temporaire, un montage entre associés

Le démembrement temporaire a lieu dans le cadre de l’exploitation d’un bien entre deux associés. L’achat en nue-propriété est particulièrement avantageux au niveau des trois points suivants :

  • du point de vue financier, le bien étant acquis à coût moindre puisqu’il s’agit de n’acheter que la nue-propriété
  • du point de vue fiscal : aucun impôt foncier à payer, aucun impôt sur la fortune immobilière à s’acquitter (s’il est question d’un bien immobilier)
  • du point de vue patrimonial : le nu-propriétaire devient plein propriétaire à la fin de la période convenue.

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