Pourquoi investir en SCPI européenne ?

Les SCPI européennes se font remarquer pour leur résilience face à la crise depuis 2020. D’ailleurs, elles affichent des performances inégalées sur plusieurs années. Il est donc avantageux d’investir dans une SCPI européenne. 3 bonnes raisons !

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Des rendements supérieurs à 6 %

Il a été constaté que les SCPI diversifiées à l’échelle européenne rapportent plus que les autres SCPI. En moyenne, leur taux de rendement annuel avoisine les 6 %. C’est notamment le cas des SCPI Corum Origin et Corum XL. Elles enregistrent des DVM 2020 respectifs à 6 % et à 5,66 %. Leur petite sœur, Corum Eurion, affiche un rendement plus élevé : 10,40 %. 

Les SCPI européennes sont des SCPI diversifiées détenant des actifs immobiliers hors des frontières françaises. Elles offrent ainsi une meilleure rentabilité. Bien entendu, les dividendes de ces véhicules de placement varient en fonction de différents paramètres : emplacement, qualité du locataire, montant des loyers, locaux vacants, etc. 

Retrouvez toutes les informations relatives aux SCPI allemandes sur SCPI-Allemagne.net.

Des revenus défiscalisés sur plusieurs années

Les SCPI européennes génèrent des revenus locatifs faiblement imposés. Vu que les actifs sont situés hors de France, la fiscalité applicable est celle du pays d’implantation. Les dividendes nets de fiscalité étrangère sont plus intéressants. Ils sont distribués aux associés chaque trimestre après prélèvement à source de l’impôt sur le revenu. 

Les SCPI investies à 100 % en Allemagne font partie intégrante des SCPI européennes. Elles offrent une fiscalité plus avantageuse, notamment grâce à une convention fiscale franco-allemande. En d’autres mots, les revenus dégagés par ces véhicules de placement sont imposés directement en Allemagne. Ils échappent ainsi aux prélèvements sociaux de 17,2 %, en contrepartie d’une imposition à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15 825 %. 

Bon à savoir : afin d’éviter une double imposition, un crédit d’impôt est prévu. Il correspond à l’impôt français. 

Une plus grande mutualisation des risques locatifs

Les actifs détenus par une SCPI européenne sont plus nombreux. Ils s’implantent dans différentes zones géographiques (éloignées ou rapprochées). Il devient ainsi possible de bénéficier d’une mutualisation des risques plus importante. Autrement dit, les taux de vacances locatives sont réduits considérablement, voire nuls. De quoi permettre à la société de gestion de préserver un bon taux de distribution. 

Bien entendu, les SCPI européennes ne se valent pas. Il y a celles qui disposent d’un patrimoine diversifié plus conséquent. Elles sont à préconiser, surtout dans l’optique d’une meilleure mutualisation des risques. Pour rappel, la performance locative d’une SCPI s’apprécie en fonction de son taux d’occupation financier et de son taux d’occupation physique. 

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Simulation PER : comment anticiper ce qu’il vous rapporte ?

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La simulation du rendement

Il est important de définir ce que rapporte réellement le PER en termes de rendement. Celui des supports en fonds en euros est connu à l’avance, par le biais de la compagnie d’assurance elle-même. Quant au rendement des contrats qui reposent sur des supports plus volatils, comme ceux en unités de compte, il vous appartient de réaliser vous-même la simulation, en tenant compte du propre rendement de ces supports. Par ailleurs, attention aux frais, qui entrent également en jeu dans la détermination du rendement net du contrat.

 

L’estimation de la rente viagère

La rente viagère est versée chaque trimestre ou chaque mois, et ce sera suivant un calcul prédéfini qu’elle sera calculée. Vous ne percevrez cette rente que lorsque vous serez parti à la retraite. Plusieurs paramètres seront considérés dans ce calcul : votre âge au moment de votre premier versement, la somme capitalisée au fil des ans ainsi que votre espérance de vie. La table de mortalité sera généralement consultée dans le calcul. La table d’Ulpien pourra aussi donner quelques informations à titre indicatif. Par ailleurs, attention à l’inflation qui pourrait entrer en jeu, de même que d’autres éventuels indices pouvant interférer dans l’estimation de la rente viagère à terme.

Attention : il existe plusieurs types de rentes : celles dites classiques, réversibles, à annuités garanties, avec option dépendance, etc. C’est donc par rapport à ces dernières que l’estimation sera réalisée.

 

Le calcul du montant des versements

C’est l’opération inverse à l’estimation de la rente finale qui sera effectuée dans le calcul du montant des versements. En effet, vous fixez à l’avance votre objectif à terme en ce qui concerne le montant de la rente que vous souhaitez percevoir. La simulation consiste alors à évaluer votre effort d’épargne afin d’atteindre cet objectif.

 

PER compte-titre ou PER assurance ?

Ce choix est également déterminant puisque le rendement n’est pas le même, en raison des supports respectifs utilisés par ces deux types de plan. Le PER bancaire ou PER compte-titre se sert de fonds monétaires et obligataires. Ceux-ci peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse et peuvent parfois atteindre un rendement bas, proche des 0.5%, et qui peut affecter le rendement du plan. Le PER assurance fonctionne avec les mêmes supports que l’assurance-vie, c’est-à-dire fonds en euros et unités de compte. Ces derniers sont plus dynamiques, leurs rendements sont élevés, mais les risques sont aussi au rendez-vous. Quant aux fonds en euros) [...]

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